【物件概要を徹底解剖】南麻布の立地・アクセス・建物の特徴は？
基本スペック
パークホームズ南麻布ザレジデンスは、港区南麻布2丁目3番11号に位置する、地上14階・地下1階建ての大規模マンションです。
三井不動産レジデンシャルが分譲し、清水建設が施工・設計を担当。管理は三井不動産レジデンシャルサービスが担っています。
不動産情報サイトの物件概要では、敷地面積は約5,571.9㎡、総戸数は336戸。築年月については2013年9月とする販売資料と2013年10月とするマンションデータがあり、いずれも2013年築として掲載されています。
麻布十番駅と白金高輪駅の2駅が利用できる
交通アクセスは、このマンションの大きな魅力です。
- 東京メトロ南北線・都営大江戸線「麻布十番駅」徒歩7分
- 東京メトロ南北線・都営三田線「白金高輪駅」徒歩8〜9分
麻布十番駅からは都心の主要エリアへ移動しやすく、白金高輪駅を利用すれば南北線や三田線による通勤・通学にも対応できます。
徒歩分数は各不動産会社の掲載情報によって多少異なりますが、両駅を日常的に使える立地である点は共通しています。
敷地内の緑と共用施設も特徴
野村不動産のマンション紹介情報によると、敷地内には約1,200㎡を超える緑の空間が設けられています。
特徴的なのは、複数のテーマを持つ庭園です。
- 竹の前庭
- 雫の山水庭
- 石の奥庭
- サクラの表庭
さらに、書斎スペース、スタディルーム、パーティールーム、ゲストルーム、ラウンジ、コンシェルジュカウンターなども用意されています。
各階のゴミ置き場、宅配ボックス、24時間有人管理など、日常生活を支える設備も確認できます。
駅から近いだけでなく、帰宅後に過ごす住環境にも力を入れたマンションです。
【関係者・権利関係を整理】三井不動産と清水建設が手掛けた物件の全体像
物件を評価する際には、ブランド名だけでなく、誰が分譲し、誰が施工し、誰が管理しているのかを整理する必要があります。
特に本物件は、土地所有権付きの一般的な分譲マンションとは異なる権利構造を持っています。
この関係を理解するうえで重要なのは、三井不動産のブランドや清水建設の施工実績が、そのまま土地の権利条件を保証するわけではないという点です。
建物の品質、管理体制、立地評価と、定期借地権に伴う将来的な制約は、それぞれ別の評価軸として考える必要があります。
【2026年中古価格を検証】売出価格・売却相場はいくら？
購入希望者にとって最も気になるのが、中古価格の水準です。
2026年10月から11月初旬に確認できる公開情報では、複数の住戸が中古市場に登場しています。
2026年の中古販売価格
野村の仲介＋の掲載情報では、次のような販売事例が確認できます。
| 間取り | 専有面積 | 所在階 | 掲載価格 |
|---|---|---|---|
| 1LDK | 48.28㎡ | 7階 | 1億880万円 |
| 2LDK | 56.44㎡ | 3階 | 1億1,800万円 |
| 2LDK | 63.13㎡ | 13階 | 1億3,800万円 |
| 3LDK | 73.44㎡ | 4階 | 1億6,500万円 |
| 3LDK | 71.85㎡ | 5階 | 1億6,800万円 |
この掲載状況から、1LDKで1億円を超える住戸や、3LDKで1億6,000万円台の住戸が販売されていることが分かります。
ただし、これらは売主が希望する販売価格です。購入希望者との交渉によって金額が変わる可能性があり、成約価格と同一ではありません。
参考相場価格はどの程度か
野村の仲介＋が掲載するマンション相場データでは、2026年10月更新の参考相場価格は次のとおりです。
2026年10月・参考相場価格の推定範囲
参考相場価格の中央値
参考坪単価の中央値
この数値は不動産鑑定評価額でも、実際の成約価格でもありません。専有面積や階数、方角、リフォーム状況などによって個別住戸の評価は変わります。
特に本物件は定期借地権付きであるため、所有権マンションと単純に坪単価を比較するのは適切ではありません。
売却時に確認したい価格のポイント
売却を考えている所有者は、次の5項目を確認しておきたいところです。
1. 同じマンション内で現在売り出されている競合住戸
2. 同じ広さ・間取り・階数の過去の売出履歴
3. 直近の成約価格と売出価格の差
4. 2064年9月までの借地期間の残存年数
5. 地代・解体積立金・前払い地代の精算条件
特に注意したいのが、前払い地代です。
本物件の販売資料には、売買価格に前払い地代分を含む、または前払い地代の清算金が含まれるという記載があります。
そのため、売却査定では単に販売希望価格だけを見るのではなく、売買代金の内訳と決済時の精算条件まで確認する必要があります。
【最大の注意点】定期借地権の期間・地代と2064年問題
パークホームズ南麻布ザレジデンスを購入するうえで、最も重要なテーマが定期借地権です。
一般定期借地権とは何か
一般定期借地権は、借地借家法第22条に定められた権利です。
国土交通省の解説では、存続期間を50年以上として設定し、契約更新や建物の築造による期間延長、建物買取請求をしない特約を設けられる制度として説明されています。
期間満了時には、原則として建物を取り壊し、更地にして土地を返還します。
本物件の公開販売資料にも、次の条件が記載されています。
- 一般定期借地権（賃借権）
- 借地期間は2064年9月まで
- 契約更新不可
- 建物の買取請求不可
- 改築などによる借地期間の延長不可
- 期間満了時には更地返還が必要
つまり、建物を購入しても土地を永久に所有できるわけではありません。
2026年11月時点で残り約38年
2026年11月から2064年9月までは、およそ37年10か月です。
ここは購入判断に直結するポイントです。
例えば、30年の住宅ローンを組んだ場合、完済時期は2056年ごろになります。借地期間満了までの残存期間は約8年です。
このように、住宅ローンの返済期間と借地期間の関係を考える必要があります。
また、将来売却する際には、現在よりも借地期間が短くなっています。
借地期間の残存年数は、将来の購入希望者の判断や融資審査にも関係するため、長期間保有する予定の人ほど慎重な検討が必要です。
地代は毎月いくらか
2026年の公開販売情報では、住戸によって月額の地代が異なります。
具体例として、三井不動産リアルティの掲載住戸では、63.13㎡の2LDKについて月額11,840円の地代が記載されています。
また、野村不動産の73.44㎡の住戸では月額13,760円です。
地代は3年ごとに改定される条件が掲載されているため、購入時の金額が将来も変わらないとは限りません。
借地権の譲渡や賃貸はできる？
定期借地権だからといって、購入した住戸を自由に売却・賃貸できないわけではありません。
本物件の販売資料には、借地権の譲渡・転貸は可能であるものの、地主の承諾が必要と記載されています。
一方、承諾料は不要とされています。
ただし、借地権設定登記ができないという条件も記載されているため、購入前には住宅ローンを取り扱う金融機関に担保設定や融資条件を確認しておきたいところです。
【維持費はいくら？】管理費・修繕積立金・解体積立金を検証
定期借地権マンションでは、購入価格だけで資金計画を立てると、毎月の負担を見誤る可能性があります。
本物件では、一般的な管理費や修繕積立金に加え、地代と解体積立金が発生します。
63.13㎡の住戸で見る月額負担例
2026年10月に公開されていた63.13㎡の住戸では、次の費用が掲載されていました。
| 費用項目 | 月額 |
|---|---|
| 管理費 | 17,990円 |
| 修繕積立金 | 9,790円 |
| 解体積立金 | 6,630円 |
| 地代 | 11,840円 |
| 合計 | 46,250円 |
上記住戸の毎月の固定的な負担例
年間換算：555,000円
73.44㎡の別の掲載住戸では、管理費20,900円、修繕積立金11,370円、解体積立金7,700円、地代13,760円となっており、月額合計は53,730円です。
面積や住戸によって負担額が変わることが分かります。
解体積立金はなぜ必要なのか
一般定期借地権では、契約期間の終了時に土地を更地にして返還することが原則です。
そのため、建物の解体に備えて資金を準備する必要があります。
解体積立金は、単なる追加管理費ではありません。
将来の建物解体という、定期借地権マンション特有の費用に備えるためのものです。
購入時には、次の資料を確認してください。
- 現在の解体積立金残高
- 将来の解体費用の見積もり
- 長期的な積立計画
- 積立不足が発生した場合の対応
- 管理組合の議事録における費用改定の履歴
修繕積立金の値上げにも注意
築2013年のマンションは、2026年時点で築13年前後です。
今後は建物の経年変化に伴い、大規模修繕や設備更新への対応が重要になります。
修繕積立金が現在安く見えても、将来の値上げや一時金徴収がないとは限りません。
購入検討者は、現在の月額だけでなく、長期修繕計画と積立金残高をセットで確認することが大切です。
【賃貸相場・評判・口コミ】実際の住み心地をどう評価する？
購入するのではなく、賃貸で住みたい人にとっても、家賃水準や住環境は重要です。
賃貸相場は30万〜40万円台が目安になる
LIFULL HOME'Sの過去の賃貸掲載履歴では、専有面積や間取りによって20万円台後半から40万円台の募集事例が確認できます。
また、モダンスタンダードの掲載終了物件には、次のような賃料の推定レンジがあります。
| 専有面積 | 間取り | 過去の想定賃料 |
|---|---|---|
| 58.57㎡ | 1LDK | 約30.1万〜31.9万円 |
| 63.13㎡ | 2LDK | 約38.8万〜41.2万円 |
| 71.85㎡ | 2LDK・3LDK | 約41.7万〜46.4万円 |
これらは過去の掲載情報や想定賃料であり、2026年11月に同じ条件で借りられることを保証する数字ではありません。
実際、モダンスタンダードの最新確認時点のページでは、現在募集中の賃貸住戸は0件でした。
賃貸を検討する場合は、希望する面積や階数に加え、管理費・共益費、敷金、礼金などを含めた初期費用と月額負担を比較する必要があります。
評判・口コミで評価されているポイント
LIFULL HOME'Sに掲載されている建物スコアは4.5です。
ただし、この数字は他社提供のユーザー評価に加え、サイト内の注目度などを反映した独自指標です。マンションの品質を客観的に保証するものではありません。
2026年5月に掲載された住人・元住人の口コミでは、主に次のような点が評価されています。
交通アクセス
複数の地下鉄やJRなどを利用できる利便性が評価されています。
静かな住環境
大通りから入った立地で、比較的静かに過ごせるという評価があります。
共用施設
スタディルームが自宅以外で集中して過ごせる場所として評価されています。
買い物環境
複数のスーパーやコンビニがあり、用途に応じて使い分けられる点が評価されています。
ほかにも、サッシの遮音性や廊下の幅、近隣の医療機関、東町小学校へのアクセスなどに関する肯定的な投稿が確認できます。
一方、口コミサイトでは気になる点に関する一部投稿が非公開になっているため、公開情報だけで否定的な評価まで網羅することはできません。
口コミの評価と実際の住み心地を一致させるには、内覧時に次の点を確認するとよいでしょう。
- 窓を閉めた状態と開けた状態の騒音
- 朝夕の駅までの歩行環境
- エントランスやエレベーターの混雑
- ゴミ置き場や共用廊下の清掃状況
- 日照、眺望、隣接建物との距離
【プロの結論】パークホームズ南麻布ザレジデンスは買いか？
このマンションを評価する際、最初に考えたいのは「何を目的に購入するのか」です。
港区南麻布という立地、麻布十番駅徒歩7分、白金高輪駅も利用できる交通環境、336戸の大規模マンションという特徴には、明確な魅力があります。
一方、土地の所有権がなく、2064年9月に借地期間が満了するという条件は、一般的な所有権マンションとの大きな違いです。
購入に向いている人
- 麻布十番・南麻布エリアで生活したい人
- 駅へのアクセスと住環境の両方を重視する人
- 共用施設や管理サービスを活用したい人
- 土地の所有権よりも現在の居住価値を重視する人
- 借地期間と将来の売却条件を理解して購入できる人
慎重に検討したい人
- 土地を永久に所有したい人
- 子や孫の世代まで長期間保有することを最優先する人
- 将来の売却価格が購入価格を上回ることを前提にしている人
- 住宅ローンの借入条件に制約がある人
- 地代や解体積立金などの追加費用を負担したくない人
購入前に必ず確認したい7項目
購入・売却の実務チェックリスト
{@body const checks = ["借地契約書で2064年9月の満了日と契約条件を確認する","地代の改定履歴と前払い地代の精算方法を確認する","管理費・修繕積立金・解体積立金の最新額を確認する","長期修繕計画と解体積立金の残高を確認する","住宅ローンの融資条件と担保設定の可否を確認する","管理組合の総会議事録と大規模修繕の履歴を確認する","同じマンションの成約事例と競合する売出住戸を比較する"]}
{@body const [done,setDone] = DIL.useState()}
{done.length} / {checks.length} 項目確認済み
{Math.round(done.length/checks.length100)}%
{#each checks as item,i}
{/each}
売却する側も同様です。
特に借地期間の残存年数、地代、地主の承諾条件、前払い地代の精算、解体積立金の状況は、次の買主に説明できる状態にしておくことが重要です。
単に周辺相場より安く売り出せば買い手が見つかるというものではありません。購入検討者が不安に感じる権利関係や将来費用を明確に説明できることが、売却活動の大切なポイントになります。
【パークホームズ南麻布ザレジデンス】に関するよくある質問（FAQ）
Q1：パークホームズ南麻布ザレジデンスの中古価格はいくらですか？
A1：2026年10月下旬から11月初旬に確認できる公開販売事例では、1億880万円から1億6,800万円までの住戸が掲載されています。専有面積、間取り、階数、リフォーム状況によって価格は異なります。掲載価格は成約価格ではありません。
Q2：定期借地権の期間はいつまでですか？
A2：2064年9月までです。一般定期借地権のため、契約更新や建物の築造による期間延長は原則として認められず、満了時には更地返還が必要です。
Q3：管理費・修繕積立金・地代・解体積立金はいくらですか？
A3：住戸によって異なります。2026年の63.13㎡の掲載例では、管理費17,990円、修繕積立金9,790円、地代11,840円、解体積立金6,630円で、合計46,250円／月でした。
Q4：賃貸に出した場合の家賃はいくらですか？
A4：過去の公開募集履歴では、住戸の広さや間取りに応じて月額30万円台から40万円台の事例があります。ただし、最新の募集賃料は住戸ごとに確認する必要があります。
Q5：パークホームズ南麻布ザレジデンスは資産価値が高いマンションですか？
A5：南麻布の立地や2駅利用できる交通利便性、大規模マンションとしての共用施設は評価材料です。一方、定期借地権の残存期間が短くなることは将来の売却価格に影響する可能性があります。所有権マンションとは異なる評価が必要です。
まとめ：2026年の購入・売却は立地だけでなく借地期間で判断する
パークホームズ南麻布ザレジデンスは、三井不動産レジデンシャル分譲、清水建設施工という建物の背景に加え、南麻布の住環境、麻布十番駅徒歩7分、白金高輪駅も利用できる利便性を備えた336戸の大規模マンションです。
2026年の中古市場では、1億円台を中心に複数の販売事例が確認できます。賃貸についても過去の募集実績があり、居住用・賃貸運用の両面から検討できる物件です。
しかし、購入判断を左右するのは、やはり2064年9月までの一般定期借地権です。
購入するなら、売出価格だけでなく、地代、管理費、修繕積立金、解体積立金、前払い地代を含めた総負担を確認する必要があります。
売却するなら、残存借地期間や精算条件、競合住戸の販売状況を踏まえた価格設定が欠かせません。
このマンションは、南麻布の立地と住環境に価値を感じ、定期借地権の制約を理解したうえで住む人には検討価値があります。一方、土地の永久所有や世代を超えた長期保有を重視する人には、慎重な判断が求められます。
2026年の購入・売却で失敗しないためには、ブランドや立地の魅力だけで決めず、借地契約書と管理組合の資料、個別住戸の価格根拠を照らし合わせることが重要です。 （出典: パーク ホームズ 南麻布 ザ レジデンス（Yahoo!ニュース））
Webメディアの編集およびコンテンツ作成に従事。正確で質の高い情報発信を心掛けています。
